为加强永宁县商品房预售资金监督，维护商品房交易双方合法权益，规范新建商品房预售资金的使用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》、《宁夏回族自治区商品房预售资金管理办法》等文件规定，结合我县实际，制定《永宁县商品房预售资金监管实施细则》，现面向社会公开征求意见，时间为2023年12月6日（星期三）至2023年12月14日（星期四）共7个工作日，请您提出宝贵意见并将意见建议反馈至永宁县住房和城乡建设局，感谢您的参与与支持。
联系人：周利兵
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附件：1.永宁县商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）
2.永宁县商品房预售资金实施细则起草说明
永宁县住房和城乡建设局
2023年12月5日
附件1
永宁县商品房预售资金监管实施细则
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为加强永宁县商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，规范新建商品房预售资金的使用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《宁夏回族自治区商品房预售资金监管办法》等规定，结合我县实际，制定本细则。
第二条 永宁县范围内商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理适用本细则。
第三条 本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
第四条 永宁县住房和城乡建设局（以下简称监管机构）负责全县商品房预售资金监管工作。
人民银行分支机构按照账户管理有关规定负责指导商业银行做好监管账户管理工作。
第五条 商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、节点控制、全程监管的原则。
第二章 监管银行及账户设立
第六条 预售资金监管银行的选择参照银川市住建局建立的银行库，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接本辖区内商品房预售资金监管业务的商业银行。监管机构应当与银行库内的商业银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，并及时将监管银行名录在永宁县人民政府门户网站面向社会公示。
第七条 预售资金监管商业银行应当配合监管机构做好预售资金监督管理工作，指派专业人员配合监管机构对全县预售资金监管情况进行检查。监管机构对进入监管名录的商业银行在服务协议有效期内组织考核评价，并依据评价结果实施动态调整，及时淘汰未履行监管职责及无法承担预售资金监管工作的银行。
第八条 房地产开发企业应当在永宁县公示的监管银行名录中选择一家商业银行，在申请商品房预售许可前完成预售资金监管专用账户 (以下简称“监管账户”) 开立工作，商业银行应当及时将预售资金监管专用账户向中国人民银行进行备案。
监管机构、商业银行、房地产开发企业三方应当签订《永宁县商品房预售资金监管协议》，明确各方权力、义务和责任，约定预售资金收存、支取、使用、监管额度及违约责任等内容。
第九条 房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户，商业银行应协助开发企业开立监管账户，监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，在商品房销售现场醒目位置和永宁县人民政府门户网站进行公示。
第十条 预售资金监管银行、监管账号、开户范围、企业名称、项目名称等相关信息，一经确立，不得随意变更。确需变更相关信息的应当经县住房和城乡建设局、商业银行同意后方可办理相关变更手续。原则上监管银行、监管账号等信息只能变更一次。
第三章 预售资金收存、支取和使用
第十一条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，不得存入其他账户。房地产开发企业与购房人签订商品房购房合同后，应当向购房人开具监管账户缴款单。购房人应当凭缴款单，将购房款直接存入监管账户。购房人申请商业银行按揭贷款和住房公积金贷款的，监管账户作为贷款唯一到账账户。
第十二条 监管机构要健全房屋网签备案系统，办理房屋交易合同网签备案时，商品房预售资金应当按要求同步存入监管账户。
第十三条 监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。
重点监管资金是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由监管机构根据商品房项目建设工程费用、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素综合确定。永宁县采用建设工程平均建安费用与项目预售面积等因素综合测算项目重点监管资金。
全装修交付商品房项目，应将装修成本纳入重点资金监管。平均建安成本价格参照签订《永宁县商品房预售资金监管协议》之日时宁夏回族自治区建设工程造价管理站公布的价格，装修成本价在建安成本价格的基础上增加1000元/㎡。
非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。
第十四条 重点监管资金实行专款专用，必须用于本开发项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备、施工进度款和农民工工资等相关支出，不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用。监管机构根据预售条件、单体工程建设进度、企业信用等级等确定重点监管资金拨付节点，具体拨付节点及使用比例见附件。
重点监管资金额度=平均建安成本×预售面积+全装修单方造价×装修部分建筑面积。
第十五条 非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和运行开支等。
（一）预售资金进入监管账户，达到项目竣工交付所需资金最低预留额度后，非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和运行开支等。
（二）申请非重点资金部分的预售资金，监管机构需审批完结并出具拨付证明。
（三）监管银行依据监管机构同意拨付的证明材料，将非重点监管资金按照拨付证明上记载的内容实行足额拨付。
商品房预售资金在监管账户存续期间，商业银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。
第十六条 商品房预售资金使用应按照预售资金三方监管协议，由房地产开发企业提出资金使用申请，经监管机构核实同意后，商业银行应及时拨付。
第十七条 监管机构要会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。要简化资金申请材料，推行资金申请、审核、拨付“全程网办”，提高资金拨付效率。
第十八条 商品房项目完成房屋所有权首次登记后，按照预售资金三方监管协议，房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的，经监管机构核实同意可解除预售资金监管。
第十九条 商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务的，按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》银保监办发〔2022〕104号)执行。
第四章 监督管理
第二十条 监管机构认真履行监管责任，做好日常指导和监督工作，建立预售项目日常巡查。
第二十一条 商业银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，指定专人负责预售资金监管工作，严格按照监管协议规定，建立预售资金收支台账，做好数据整理工作每月5日前向监管机构报送监管账户前月累计出入账情况，与监管机构进行对账。发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管机构，监管机构要及时作出处理。
第二十二条 人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当在 1个工作日内书面告知监管机构，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)文件要求。
第二十三条 监管银行有下列情形之一的，由监管机构报中国人民银行银川中心支行、中国银行保险监督管理委员会宁夏银保监局筹备组做相应处理，并停止其预售资金监管资格，移出商业银行监管名录，违规情节严重的，承担相应的法律责任。
（一）商业银行违反预售资金三方监管协议，未经监管机构核实同意，擅自拨付重点预售监管资金无法追回的；
（二）未按规定或者监管协议约定及时入账、拨付、退还等，或挪用监管资金的；
（三）发现开发企业存在违规收存预售资金行为，1个工作日内未及时告知监管机构的；
（四）未按预售资金监管系统数据接口规范传数据的，不配合监管机构开展预售资金工作的；
（五）其他违反预售资金监管规定的行为。
第二十四条 房地产开发企业的预售项目有下列情形之一的，商业银行应按照预售资金监管协议约定，配合监管机构暂停使用预售资金。逾期不改的，监管机构应当按照法律法规和信用管理办法处理，记入企业信用信息系统。情节严重的，依法追究其法律责任：
（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的；
（二）变相逃避商品房预售资金监管的；
（三）未按规定使用商品房预售资金的；
（四）提供虚假材料骗取监管内资金的；
（五）其他违法本办法或监管协议行为的。
第二十五条 施工单位、监理单位提供虚假证明或采取以“提供商票”等其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金的，由监管机构依法对相关责任单位和责任人予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 监管机构和商业银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十七条 本细则自印发之日起施行，新申请预售项目楼栋按照本细则执行，有效期至2028年9月22日。如遇国家、区市相关政策文件调整或废止，按照新的政策规定执行。
永宁县预售资金控制性节点和重点资金使用比例表
附件2
关于《永宁县商品房预售资金监管实施
细则》的起草说明
为加强永宁县商品房预售资金监督，维护商品房交易双方合法权益，规范新建商品房预售资金的使用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》、《宁夏回族自治区商品房预售资金管理办法》等文件规定，结合我县实际制定《永宁县商品房预售资金监管实施细则》，现就《永宁县商品房预售资金监管实施细则》的起草情况说明如下：
一、起草依据
根据《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（宁建房发〔2022〕2号）、《宁夏回族自治区商品房预售资金管理办法》（宁建房发〔2023〕5号）等文件要求，结合我县实际，拟定了《永宁县商品房预售资金监管实施细则》（以下简称细则）。
二、主要内容
该细则主要内容分为5章27条，分别为总则、监管银行及账户设立、预售资金收存支取和使用、监督管理、附则。具体内容如下：
（一）第一章总则
明确纳入预售资金监管的项目范围和资金监管工作分工。
（二）第二章监管银行及账户设立
明确监管银行的确立与管理，以招投标形式建立监管银行库，对银行实施动态管理。具体细化2条：
1.在第七条中细化“中标商业银行应当配合监管机构做好预售资金监管工作，指派专家配合监管机构对全县预售资金监管情况进行检查。”
2.在第十条中明确“预售资金监管银行、监管账号、开户范围、企业名称、项目名称等相关信息，一经确立，不得随意变更。确需变更相关信息的应当经县住房和城乡建设局、商业银行同意后方可办理相关变更手续。原则上监管银行、监管账号等信息只能变更一次。”
（三）第三章预售资金收存、支取和使用
确立重点监管资金按相应节点拨付支取额度的制度，明确申请重点监管资金和非重点监管资金拨付的具体流程等。具体细化2条：
1.在第十三条中增加“平均建安成本价格参照签订《永宁县商品房预售资金监管协议》之日时宁夏回族自治区建设工程造价管理站公布的价格，装修成本价在建安成本价格的基础上增加1000元/㎡。”。
2.在第十四条中明确重点资金拨付及计算方式。重点资金拨付由“监管机构根据预售条件、单体工程建设进度、企业信用等级等确定重点监管资金拨付节点。”
重点资金计算方式为：重点监管资金额度=平均建安成本×预售面积+全装修单方造价×装修部分建筑面积。
3.在第十五条中细化非重点资金监管及拨付流程。
（四）第四章监管管理
明确监管机构、商业银行相关职责及惩处机制。具体细化2条：
1.在第二十一条增加“指定专人负责预售资金监管工作，严格按照监管协议规定，建立预售资金收支台账，做好数据整理工作每月5日前向监管机构报送监管账户前月累计出入账情况，与监管机构进行对账。”
2.在第二十三、二十五条中增加“部分违规条款，明确商业银行、施工单位、监理单位违规行为惩处机制。”
（五）第五章附则
明确细则实施日期，新申请预售项目楼栋按照本细则执行。
三、方案起草的意义
《永宁县商品房预售资金实施细则》的起草，旨在通过适当调整商品房预售资金使用比例，加强我县商品房预售资金监管，维护商品房交易双方合法权益，促进我县房地产市场持续健康发展。
